Da li su stanovi u Beogradu zaista preskupi?

Za stan od 50 kvadrata u Berlinu treba 80 nemačkih plata, u Beču 118 austrijskih prosečnih zarada, a u Zagrebu 114. Istovremeno, za istu kvadraturu u Beogradu potrebno je 137 srpskih plata

To što je kupovna moć srpske plate skoro dvostruko viša nego kada bi se ona trošila za potrošačke robe i usluge u Austriji ili Nemačkoj, ne važi u potpunosti kada je u pitanju tržište nekretnina. Istina, stanovi kod nas nisu tako skupi kao na zapadu Starog kontinenta, ali su – imajući u vidu naša primanja – ipak skuplji.

Ovo se uklapa i sa, čini se, opštim utiskom javnosti da su cene nekretnina u glavnom gradu Srbije prevelike. Poredeći cenu kvadratnog metra starogradnje (2122 evra) i novogradnje (2400 evra) u Beogradu (tačnije, u opštinama koje se ne smatraju prigradskim) u prva tri meseca 2024. sa istim periodom 2020, vidi se da je rast cena metra kvadratnog 58% u starogradnji i 63% u novogradnji. Međutim, ono što iznenađuje je da su na nivou Republike Srbije, a i u gradu Beogradu, plate izražene u evrima rasle praktično istom dinamikom.

Ako se, pak, posmatra duži vremenski period (npr. od prvog kvartala 2007, godinu pre Globalne finansijske krize, do danas), cene nekretnina su duplirane, dok su plate izražene u evrima rasle nešto brže (2,5 puta). Dakle, svakako se ne može reći da je teže doći do „krova nad glavom”, odnosno da je potrebno više mesečnih plata za kvadrat stana nego ranije.

Fakat je da se suočavamo sa relativno brzim rastom cena nekretnina, koji je značajno brži od povećanja potrošačkih cena. Međutim, to nije domaći fenomen: isto se dešavalo u praktično svakoj metropoli Evrope. Ipak, ono što jeste nepobitno je da je u Srbiji i Beogradu, u odnosu na Zapadnu i Centralnu Evropu, potrebno znatno više prosečnih plata za kupovinu nekretnine.

Na primer, za stan od 50 kvadrata u Berlinu treba 80 nemačkih plata, u Beču 118 austrijskih prosečnih zarada, a u Zagrebu 114. Istovremeno, za istu kvadraturu u Beogradu potrebno je 137 srpskih plata. Relativno nepovoljni odnosi se dobijaju i ako se poredimo sa većinom drugih evropskih metropola (osim ako se komparacija ne vrši sa Parizom ili Londonom, gde su nekretnine ekstremno skupe: 9600, odnosno 10.076 evra po kvadratu).

„Smirivanje” tržišta nekretnina

Republički geodetski zavod (RGZ) je u junu publikovao mnoštvo podataka o tržištu nepokretnosti za Srbiju, koji se odnose na prvo tromesečje ove godine (OVDE). Vrednost tržišta svih nepokretnosti na teritoriji naše zemlje je u 2023. iznosila 6,6 milijardi evra (znatan pad u odnosu na rekordnih 7,4 milijardi evra iz 2022, ali i povećanje u odnosu na 2021, kada je promet bio 6,1 milijardi evra).

Cena kvadratnog metra stanova u evrima u 4 najveća grada Srbije 2021. i 2024. (Izvor: RTS OKO)

U prvom kvartalu ove godine nastavljen je trend pada prometa na tržištu nepokretnosti nakon izrazite ekspanzije u 2021. i 2022, uz znatno usporavanje rasta cena stanova na nivou države, kao i Beograda (na koji otpada, grubo, polovina prometa). Tako je tokom prvog tromesečja 2024. ukupna količina novca korišćena za kupovinu nepokretnosti iznosila oko 1,5 milijardi evra (preko 29.000 zaključenih ugovora), što je za oko milijardu evra manje u odnosu na isti period 2023.

Od ukupno prometovane vrednosti, više od polovine odnosilo se na kupoprodaju stanova (834 miliona evra). Na kuće je izdvojeno oko 122 miliona evra (oko osam odsto tržišta nepokretnosti), za građevinsko zemljište blizu 115 miliona evra, za poslovne prostore skoro 73 miliona evra, za poljoprivredno zemljište nešto manje od 65 miliona evra (preostali deo se odnosio na poslovne objekte, garažni prostor, prenamenjenu imovinu).

Na teritoriji grada Beograda tokom prvog kvartala ove godine za stanove je izdvojeno skoro 480 miliona evra. Najskuplji kvadrat prodat je po ceni od 10.350 evra u „Beogradu na vodi”, dok je najveća suma izdvojena za stan od 188 m² na Savskom vencu, koji je plaćen 1.226.888 evra (najskuplja kuća prodata je istoj opštini za skoro 3,2 miliona evra, dok je najskuplje parking mesto plaćeno 73.000 evra).

Rast cena nekretnina u nekim srpskim gradovima (Izvor: RTS OKO)

Udeo kupovina stanova na kredit na teritoriji Srbije praktično je bio u stalnom padu. Tokom prvog kvartala 2021. učešće kupovine na kredit bilo je 31,4%, dok poslednji dostupni podaci (za prvo tromesečje 2024) ukazuju na znatan pad tokom tri protekle godine (na 18,2%).

Udeo kredita u kupovini takođe je opadajući u velikim gradovima zemlje, ali je ipak nešto veći. Tako je u Beogradu četvrtina svih ugovora o kupoprodaji stanova uključivala kreditna sredstva (početkom 2021. učešće tako prometovanih stanova bilo je oko 35%, slično kao i u Novom Sadu i Kragujevcu te godine), u Nišu petina (bilo skoro dve petine 2021), u Novom Sadu 19%, a u Kragujevcu 18%.

Inače, u aprilu 2024. izdate su 2723 građevinske dozvole, što predstavlja povećanje od 38,1% u odnosu na isti period prethodne godine (OVDE). Od ukupnog broja dozvola izdatih u aprilu 80,8% dozvola odnosi se na zgrade, a 19,2% na ostale građevine. Ako se posmatraju samo zgrade, 79,3% dozvola izdato je za stambene, a 20,7% za nestambene zgrade, dok se kod ostalih građevina najveći deo odnosi na cevovode, komunikacione i električne vodove (64,8%).

Udeo plaćanja stanova sredstvima iz kredita od prvog kvartala 2021. do prvog kvartala 2024. u Srbiji (Izvor: RTS OKO)

Najveća građevinska aktivnost očekuje se u Beogradskoj oblasti, 30,6% od predviđene vrednosti novogradnje, a slede je Južnobačka, pre svega Novi Sad, i Sremska oblast (9,8%).

Dinamika cena stanova

Da bi posmatrali dinamiku cena nekretnina u Beogradu i Republici koristili smo podatke Nacionalne korporacije za osiguranje stambenih kredita (NKOSK) zaključno sa 2020, dok smo se od te godine oslonili na statistiku RGZ.

Tokom 2007. i 2008. došlo je do snažnog uspona na tržištu nekretnina, koji se završio u drugoj polovini 2008, sa početkom globalno izazvane Velike recesije. Poskupljenje „kvadrata” je bilo najizraženije u Novom Sadu, prosečno za 50%, u glavnom gradu države povećanje je iznosilo 35% za te nepune dve godine (na Vračaru 45%, na Novom Beogradu čak 55%), dok je u Kragujevcu rast cena bio skoro četvrtinski (tada je najavljen dolazak FIAT-a u grad na Lepenici), a u Nišu skromnih sedam odsto. Na nivou Republike, prosečni rast cena kvadratnog metra je iznosio 22%.

Od 2007, ali još izraženije od početka ovog veka (period za koji, istina, nemamo uporedive podatke), cene stanova u Beogradu su zaista imale ekstremnu putanju. Posle snažnog uvećanja od 2000-2006, prosečna cena kvadrata u srpskoj metropoli je, sa nepunih 1100 evra na početku 2007, uvećana na skoro 1,500 evra krajem 2008.

Potom je usledilo sedam godina tokom kojih je uglavnom beležen blag pad, da bi tek u četvrtom tromesečju 2015. cene prestigle vrednost s početka 2007. Nakon te godine dolazi do umerenog oživljavanja tržišta nekretnina, na kome je ostvaren blag rast cena, koji je kumulativno iznosio devet odsto zaključno sa poslednjih kvartalom 2020.

Istina, pojedine urbane beogradske opštine tokom tog razdoblja beležile su snažan  rast cena od po 40%, na primer Novi Beograd, gde je kvadrat bio plaćan prosečno 1732 evra; Savski Venac, gde je cena m² iznosila 2039 evra na kraju 2020; Stari Grad, koji je takođe imao nadprosečan rast cena kvadrata u drugoj polovini  druge decenije 21. veka od 21%, sa prosečnom cenom od 1947 evra na kraju 2020. Na nivou države cene se nisu bitnije promenile: u poslednjem tromesečju 2020. prosečna cena kvadrata se praktično našla na istom nivou kao i u poslednjem kvartalu 2015. (866 evra po m²).

Prosečna cena nekretnina (evro/m²) u Srbiji, Beogradu i Vračaru 2007-2020. (Izvor: RTS OKO)

Ubrzavanje dinamike cena nekretnina dešava se već 2021, da bi rast postao „eksplozivan” tokom 2022. i 2023. Povećanje cena kvadrata se nastavilo, iako usporeno, tokom poslednja četiri kvartala, zaključno sa prvim tromesečjem 2024.

Tako je od prvog kvartala 2020. do prvog tromesečja ove godine kumulativan prosečni rast cena kvadratnog metra (ponderisani prosek starogradnje i novogradnje) na nivou gradskih opština prestonice dostigao 44,5%, na Vračaru 49%, a na Starom Gradu 53%. Prosečna  cena m² iznosila je 2259 evra na nivou urbanog Beograda (duplo više nego 2007), te 3075 evra u gradskoj opštini Vračar tokom prva tri meseca ove godine (dok je na Starom Gradu prosečna cena starogradnje i novogradnje bila znatno viša: 3509 evra).

Inače, u prvom kvartalu 2024. stanovi u Beogradu najskuplji su u Beogradu na vodi (4545 evra po m²), delovima Vračara i Starog Grada, posebno u ulici Strahinjića Bana, Knez Mihailovoj i oko Studentskog parka. (Zanimljivo je i da je udeo prometa novogradnje u Beogradu bio čak 48% tokom poslednje četiri godine, dok je na nivou EU on iznosio tek oko petine).

Prosečna cena nekretnina (evro/m²) u (urbanom) Beogradu, Vračaru i Starom Gradu 2020-2024, podaci za prve kvartale (Izvor: RTS OKO)

Kada je u pitanju razdoblje 2015-2020, rast sličan onom na nivou grada Beograda ostvaren je u Kragujevcu (9,7%), ali je dostignuta cena na kraju 2020. očekivano bila dosta niža (846 evra po m²). U četvrtom tromesečju 2020. niške centralne opštine su uglavnom imale prosečne cene kvadrata između 800 i 900 evra, sa najskupljom Medijanom koja je porasla tek 1,7% u tih pet godina (Pantelej je, s druge strane, imao povećanje cena od skoro 22% u istom periodu). Novi Sad je tokom istog perioda beležio snažniji oporavak tržišta nekretnina (19%), te je dostignuto 1094 evra po m² na kraju 2020.

Inače, u poslednjem kvartalu 2020. prosečna cena stambenog kvadrata na nivou Republike je dostigla nivo iz druge polovine „famozne” 2008. (isto je bilo i u Nišu). Drugačija situacija je bila u Beogradu i Novom Sadu, gde su  cene tada ostale za skoro petinu manje. Preokret se desio tokom 2020-ih.

Iako nemamo podatke RGZ za kretanje cena na nivou Republike u poslednje četiri godine, trendovi u najveća četiri grada daju nam mogućnost da sa velikom dozom sigurnosti tvrdimo da je kumulativan rast cene kvadratnog metra na nacionalnom nivou sličan onom koji je postignut u pomenuta četiri grada (npr. rast cena m² u Novom Sadu u poslednje četiri godine iznosio je čak 64%, dok je u Nišu i Kragujevcu ostvaren brži rast od Beograda), odnosno da je rast cena na nacionalnom nivou nešto viši od povećanja koje se desilo na nivou prestonice, te da se „opasno“ približio 50-procentnom (istina, podaci nisu potpuno uporedivi zbog znatno većeg obuhvata RZG u odnosu na NKOSK, koji je pratio samo cene stanova kupljenih na kredit, ali je razlika relativno mala i svakako ne utiče na trend).

Ono što je veoma interesantno je da je rast cena na nivou EU bio dvostruko sporiji od onog u Srbiji nakon 2020, ali i znatno brži u razdoblju 2015-2020. (dok je faktička stagnacija u prvoj polovini druge decenije 21. veka bila karakteristična i za Srbiju i za EU).

Kretanje cena stambenog prostora u EU i evrozoni 2010-2023. Indeks cena u tekućim evrima, 2010=100 (Izvor: RTS OKO)

Povećanje cena nekretnina je u skladu sa svetskim trendovima, posebno na Zapadu i u Kini, gde je taj proces dobrim delom bio podstaknut ekspanzivnom monetarnom politikom njihovih centralnih banaka (odnosno ekstenzivnim štampanjem novca), ali i globalno raširenom željom ljudi da imaju veći broj kvadrata, što je povezano sa težnjom da se unapredi kvalitet života, kao i da se većim prostorom ostvari povećana emancipacija individua, posebno dece, u okviru porodice.

Komparacija sa EU metropolama

Ako pogledamo uporedne statistike (OVDE), cene kvadratnog metra za postojeće stambene objekte su uglavnom znatno više u metropolama širom Evrope. Dok je juna 2024. kvadrat stana koštao neverovatnih 9600 evra u Parizu, u Beču je za m² trebalo izdvojiti 7715 evra, u Milanu 5386 evra, u Berlinu pet hiljada evra, u Pragu 4922 evra, u Madridu 4364 evra, u Ljubljani 3950 evra, u Varšavi 3874 evra, u Briselu 3466 evra, u Zagrebu 3022 evra, u Budimpešti 2490 evra za kvadratni metar stambenog prostora. Bilo je i jeftinijih prestonica od naše, poput crnogorske (kvadrat je koštao 1790 evra), rumunske (1695 evra) ili bugarske (1650 evra).

Kada je u pitanju prestonica najveće zemlje na svetu, maja 2024. prosečna cena kvadratnog metra starogradnje u Moskvi iznosila je 2757 evra (OVDE). Istovremeno, u prvom kvartalu 2024. u opštinama koje čine urbani deo Beograda cena starogradnje bila je 2122 evra. Poređenjem „urbanih” delova glavnih gradova Rusije i Srbije može se videti da je Moskva bila skuplja za 30%.

Pogled na moskovski Međunarodni biznis centar (Foto: Sergei Kiselev/Moskva News Agency)

Ako se vratimo na 2007, cena kvadratnog metra stana u prestonici Rusije iznosila je približno 3000 evra, tj. bila je oko dva i po puta skuplja nego u Beogradu. Gledajući uporedne dinamike cena u dve prestonice lako se može zaključiti da se cene u glavnom gradu Srbije skoro dvostruko brže rasle od onih u Moskvi, što posredno ukazuje i na bolje makroekonomske indikatore u našoj zemlji.

Ipak, iako su cene stanova u glavnom gradu Srbije značajno niže nego u većini evropskih metropola, ono što valja imati u vidu je kolike su plate izražene u evrima, tj. koliko je puta „teže” kupiti stan u Beogradu. Naime, dok je prosečna neto plata u Srbiji marta 2024. bila 827 evra, mesečna zarada u Nemačkoj je iznosila 3118 evra, u Austriji 3269 evra, u Francuskoj 2464 evra, Hrvatskoj 1326 evra, Mađarskoj 1083 evra, Rumuniji 1048 evra, Bugarskoj 913 evra, Rusiji 696 evra, dok je u Crnoj Gori neto plata bila praktično identična kao u Srbiji.

Ono što se nameće kao zaključak je da ima „prostora” za rast kako cena stanova, tako i prosečnih zarada, i da je trend znatnog povećanja oba indikatora vrlo verovatan u godinama pred nama.

 

Naslov i oprema teksta: Novi Standard

 

Izvor: RTS OKO

 

Naslovna fotografija: Wikipedia/kallerna

 

BONUS VIDEO:

Ekonomija
Pratite nas na YouTube-u